在破产案件中，特别是房地产企业破产案件中，各种形式的以物抵债形成常态化。在我国，以物抵债只是在实践过程中形成的一种债务变通履行之方法，并不是一个法律概念，本身尚不能直接代表一定的法律效力，其内涵也没有通过立法进行固化。所以，以物抵债协议的性质需要根据其成立后的履行状态和当事人意思表示的内容来判断。本文仅就债务更新进行研究探讨。

一、债务更新的概念和效力

债务更新，又称债务更改，是指设定新债以代替原债务并使原债务归于消灭的民事法律行为，如以买卖代替原来的租赁。债的更改是传统债法的一种制度，起源于罗马法，法国民法典及日本民法典从之。 债务更新的显著特点是，新债的成立和原债的消灭互为因果，新债成立后原债归于消灭，附属于原债的担保等也一同归于消灭。债务更新成立后，由于原债归于消灭，所以当事人之间将仅受新债务的约束。双方之间的法律关系也应根据新债务予以确定。

二、司法实践中的债务更新

司法实践中的许多案例都采纳了债务更新的观点。在2016年的汤龙、刘新龙、马中太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案中，最高院认为：彦海公司在还款期限届满无力偿还借款本息的情况下，将本息数额转为购房款，用于汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚购买彦海公司开发的紫荆公馆部分房产，签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》签订后，彦海公司未偿还借款和利息。可见，双方借贷关系通过协商一致予以解除，其基于借贷关系而发生的债权债务因设立新的商品买卖合同法律关系而归于消灭。因此，双方当事人之间系商品房买卖法律关系。双方签订的《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效。合同相对人应按约定忠实履行各自合同义务。履行合同不符合约定的，应当承担违约责任。

在张南华诉常德皇置业有限公司、黄选乐房屋买卖合同纠纷一案中，堂皇公司从2006年起开始找张南华借款，此后双方发生多次经济往来。2008年11月12日，双方对前阶段的经济往来进行结算并达成一致意见，堂皇公司向张南华出具《承诺书》，承诺就所欠1250万元款项，经与张南华协商，以堂皇公司开发的蓝湖郡小区的44套商品房抵账，并签订《常德市商品房预售合同》。该案二审法院认为：“从抵债的目的来看，以物抵债具有实践性。若仅有合意，未转移物权，则债务未消灭，抵债的目的未达成，债务人仍可另行选择偿债方式，即“以物抵债”协议并不产生强制履行的效力。” 但是，最高人民法院认为上述认定缺乏法律依据，当事人真实一致的意思表示达成的抵债协议对当事人具有约束力（（2017）最高法民申128号民事裁定书）。最高院指令湖南省高级人民法院再审该案。2018年5月14日，湖南省高级人民法院做出（2018）湘民再45号民事判决书，法院认为：债务到期后，债务人无法偿还借款的情况下，双方经协商对账做出的变更双方之间法律关系的约定，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将尚未清偿的借款本息转化为已付购房款。双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，是债务到期后实现双方权利义务的一种交易安排。这种安排是当事人真实意思表示，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同具有法律效力，双方之间法律关系应当据此认定为房屋买卖合同纠纷。

    综上，在破产案件中，涉及到的债务更新，其成立后，由于原债归于消灭，所以当事人之间将仅受新债务的约束。双方之间的法律关系也应根据新债务予以确定。